お金も、保険も、人生も、
共に夢を叶えるパートナー未来あんしん隊！
佐賀のファイナンシャルプランナーの小柳 善寛 です。
住宅ローン注意歓喜シリーズ 第３回目
固定金利と変動金利の比較
『固定金利と変動金利のどちらで借りる方がよいでしょうか？』
私がお受けする相談や雑談で、最も多い質問の１つです。
本当は、家を買う前の資金計画が最も大切なのですが・・・・。
将来の金利情勢を知っていれば、前述の質問に対して正解を回答することができます。
しかし、リーマンショックを皮切りに起ったH20年度の世界の株価・金利の大変動を
誰が予測していたでしょうか？
ですので、私は『金利の変動がわからない中でどう考えるか！』に質問を置き換えます。
具体的には、金利が上昇した場合の返済をシミュレーションし、
そのリスク（金利上昇）を許容できるかを検討します。
借入金：3,000万円、 借入期間：35年、
返済方法：元利均等返済の借入について、以下の2つのケースで返済額の差を
比較してみます。
(ケース1）全期間固定金利：３％
（ケース2）変動金利：当初2%で、5年ごとに0.5%ずつ借入金利が上昇
金利の上昇はあくまでもシミュレーション値にすぎませんので、
仮定する上昇の幅や上昇の時期によっては、全く異なる結果になります。
モデルケースではなく、自身の家計分析に基づき、どのくらいの返済（月額返済）
アップまでなら問題ないかを試算し、金利種別を選択することをお奨め致します。
変動金利にて借り入れた場合、借入して間もない時期に金利が大幅にアップすると、
以降の返済額が大きくなるので注意が必要です。
住宅ローンを借りるときの大きな悩みは、変動金利を取るか、
固定金利を取るのかという問題がありますね。
その前に変動金利とは何か、そのメリットは。。
固定金利とは何か、そのメリットは、と言う基本的な事をおさらいしておきましょう。
金利には大きくは３つの方法があります。
・変動金利型
短期プライムレートに連動して金利が変動します。
見直し時期は毎年4月1日と10月1日の年2回。
そのときの短期プライムレートをもとに金利が変わり7月と翌1月の返済分から
適用されます。
ただし、右図のように、
実際には5年間は返済額は変わりません。
また、５年毎に返済額の見直しが行われますが、
仮に金利が大きく上がっても２５％以上返済額が上がることがない仕組みになっています。
ただ、いずれも金利が上がれば、返済額は変わらないのですから、
返すべき元金を少なくすることで、返済額を同じになるように、
あるいは２５％を越えないように調整していますから、いわば返済の先送りですね。
・固定金利選択型
一定期間は固定金利になり、その期間が過ぎると変動金利になります。
当初２年間固定、当初５年間固定、当初１０年間固定という商品です。
銀行によっては、固定金利の期間が過ぎれば、再度、固定金利か変動金利を選択出来る
銀行もあります。
・全期間固定金利
返済の全期間を固定金利にしたものです。
将来にわたって金利が決まるので、資金計画が立てやすいというメリットがありますが、
反対に設定される金利は、上の２つに比べて最も高いです。
完済まで安定した返済プランを立てたい人にはオススメです。
■それぞれのメリット・デメリット
. メリット デメリット
全期間固定金利 返済最終日までの借入額が確定するので、返済計画がたてやすい。
金利上昇局面には有利。 変動金利型に比べると、金利が高くなる。
変動金利 これから金利下降局面には有利。 返済額や支払利息が確定しない。
固定金利選択型 固定型、変動型の利点をミックス。
固定期間が終了したときは、そのときの金利が適用されるため、
思わぬ高金利になる可能性がある。
■では、どんな方法が有利なのでしょうか。
ここで、全期間固定型と５年間固定型、変動金利型の３つの支払総額の違いを
比較してみましょう。
借り入れ金額はそれぞれ３０００万円。返済期間は３５年と仮定します。
変動金利型の５年間の総支払額は５８７万円、
対して全期間固定型の５年間の総支払額は７４３．８万円になります。
その差は実に１５６．７万円です。
もし、５年間の間に金利が大きく上昇して、仮に変動金利型で3.5%になったとしても、
返済出来ない元金は最大でも７６万円なのですから(2765万円-2689万円)、
変動金利型と全期間固定型の支払差額１５６．７万円を使って繰上返済すれば、
さらに８０万円ほど元金を減らすことが出来ます。
■資金計画は余裕を持って
つまり、全期間固定型のつもりで返済計画を組み、
実際には変動金利型でローンを組み、その差額を繰上返済の費用や生活予備費に
計上する方法が、支払余力に余裕も出来、もっとも堅実で確実にローンを減らせる方法の
一つと言えるのではないでしょうか。
目一杯のローンを借り、目一杯の夢を叶えるのも一つのロマンですから、
それを否定すべきではありませんが、少なくとも変動金利型で目一杯の住宅ローンを
借り入れ、同時に、生活費ギリギリの返済額となるように設定するのは、
弓矢を最大限に張るのと同じで、給与のチョットした変動や病気など日常生活の少しの
狂いで生活設計が大きく破綻する事にもなりかねません。
住宅ローンの借入金額は、返済額が少ない変動金利型の方が、
他の金利方式よりもより多くの住宅ローンを借りることが出来ます。
住宅ローでお困りのご相談
人生は長く、連続しながら、たえず変化していきます。
そんな人生を、生命保険はしっかりと守り続けなければなりません。
不確実な未来と、的確な保障。このふたつを結ぶ鍵がライフプランです。
あなたはどういう対策を考えますか？
その考えは、ライフプランにあっていますか？
ご相談の方はこちらのホームへ
５年後、１０年後、２０年後・・・・・
将来の暮らしを思い浮かべてください
それが、あなたと御家族の
ライフプランです。
その夢の実現のために
■今から何をしますか？
■どういった努力をしますか？
・・・・それとも何もしないままですか？
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ライフプラン
描けてますか、
あなたの人生。ご家族の将来。
幸せは、未来を見通すことから。
ライフプランにもとづいて、将来にわたる家計の収支を
シミュレーション。そこから必要な保障を明らかにしていきます。
現在と未来。自分と家族。
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見えない不安が、確かなあんしんに変わります。
北は北海道から九州までクライアントがいる
プロのファイナンシャルプランナーです。
遠隔地の方もご相談ください。
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佐賀のファイナンシャルプランナーの小柳 善寛 です。
住宅ローン注意歓喜シリーズ 第３回目
固定金利と変動金利の比較
『固定金利と変動金利のどちらで借りる方がよいでしょうか？』
私がお受けする相談や雑談で、最も多い質問の１つです。
本当は、家を買う前の資金計画が最も大切なのですが・・・・。
将来の金利情勢を知っていれば、前述の質問に対して正解を回答することができます。
しかし、リーマンショックを皮切りに起ったH20年度の世界の株価・金利の大変動を
誰が予測していたでしょうか？
ですので、私は『金利の変動がわからない中でどう考えるか！』に質問を置き換えます。
具体的には、金利が上昇した場合の返済をシミュレーションし、
そのリスク（金利上昇）を許容できるかを検討します。
借入金：3,000万円、 借入期間：35年、
返済方法：元利均等返済の借入について、以下の2つのケースで返済額の差を
比較してみます。
(ケース1）全期間固定金利：３％
（ケース2）変動金利：当初2%で、5年ごとに0.5%ずつ借入金利が上昇
金利の上昇はあくまでもシミュレーション値にすぎませんので、
仮定する上昇の幅や上昇の時期によっては、全く異なる結果になります。
モデルケースではなく、自身の家計分析に基づき、どのくらいの返済（月額返済）
アップまでなら問題ないかを試算し、金利種別を選択することをお奨め致します。
変動金利にて借り入れた場合、借入して間もない時期に金利が大幅にアップすると、
以降の返済額が大きくなるので注意が必要です。
住宅ローンを借りるときの大きな悩みは、変動金利を取るか、
固定金利を取るのかという問題がありますね。
その前に変動金利とは何か、そのメリットは。。
固定金利とは何か、そのメリットは、と言う基本的な事をおさらいしておきましょう。
金利には大きくは３つの方法があります。
・変動金利型
短期プライムレートに連動して金利が変動します。
見直し時期は毎年4月1日と10月1日の年2回。
そのときの短期プライムレートをもとに金利が変わり7月と翌1月の返済分から
適用されます。
ただし、右図のように、
実際には5年間は返済額は変わりません。
また、５年毎に返済額の見直しが行われますが、
仮に金利が大きく上がっても２５％以上返済額が上がることがない仕組みになっています。
ただ、いずれも金利が上がれば、返済額は変わらないのですから、
返すべき元金を少なくすることで、返済額を同じになるように、
あるいは２５％を越えないように調整していますから、いわば返済の先送りですね。
・固定金利選択型
一定期間は固定金利になり、その期間が過ぎると変動金利になります。
当初２年間固定、当初５年間固定、当初１０年間固定という商品です。
銀行によっては、固定金利の期間が過ぎれば、再度、固定金利か変動金利を選択出来る
銀行もあります。
・全期間固定金利
返済の全期間を固定金利にしたものです。
将来にわたって金利が決まるので、資金計画が立てやすいというメリットがありますが、
反対に設定される金利は、上の２つに比べて最も高いです。
完済まで安定した返済プランを立てたい人にはオススメです。
■それぞれのメリット・デメリット
. メリット デメリット
全期間固定金利 返済最終日までの借入額が確定するので、返済計画がたてやすい。
金利上昇局面には有利。 変動金利型に比べると、金利が高くなる。
変動金利 これから金利下降局面には有利。 返済額や支払利息が確定しない。
固定金利選択型 固定型、変動型の利点をミックス。
固定期間が終了したときは、そのときの金利が適用されるため、
思わぬ高金利になる可能性がある。
■では、どんな方法が有利なのでしょうか。
ここで、全期間固定型と５年間固定型、変動金利型の３つの支払総額の違いを
比較してみましょう。
借り入れ金額はそれぞれ３０００万円。返済期間は３５年と仮定します。
変動金利型の５年間の総支払額は５８７万円、
対して全期間固定型の５年間の総支払額は７４３．８万円になります。
その差は実に１５６．７万円です。
もし、５年間の間に金利が大きく上昇して、仮に変動金利型で3.5%になったとしても、
返済出来ない元金は最大でも７６万円なのですから(2765万円-2689万円)、
変動金利型と全期間固定型の支払差額１５６．７万円を使って繰上返済すれば、
さらに８０万円ほど元金を減らすことが出来ます。
■資金計画は余裕を持って
つまり、全期間固定型のつもりで返済計画を組み、
実際には変動金利型でローンを組み、その差額を繰上返済の費用や生活予備費に
計上する方法が、支払余力に余裕も出来、もっとも堅実で確実にローンを減らせる方法の
一つと言えるのではないでしょうか。
目一杯のローンを借り、目一杯の夢を叶えるのも一つのロマンですから、
それを否定すべきではありませんが、少なくとも変動金利型で目一杯の住宅ローンを
借り入れ、同時に、生活費ギリギリの返済額となるように設定するのは、
弓矢を最大限に張るのと同じで、給与のチョットした変動や病気など日常生活の少しの
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住宅ローンの借入金額は、返済額が少ない変動金利型の方が、
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あなたはどういう対策を考えますか？
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