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佐賀のファイナンシャルプランナーの小柳善寛です。
２世帯住宅で相続税対策 そのメリットとは？
「相続税増税に備えて２世帯住宅を建てませんか？」
このような、不動産会社の広告を目にする機会が多くなってきました。
平成２７年より基礎控除が４割減少することにより、相続税の課税対象となる人が増えます。
その対策としての「２世帯住宅」。なぜ、２世帯住宅が相続税対策となるのかその仕組みを
ご紹介します。
なぜ相続に有利なのか？ 小規模宅地の特例の適用ができます。
相続税は、相続した土地など財産の価額に対して課される税金です。
小規模宅地の特例とは、亡くなった方（被相続人）の自宅敷地の評価額を
８０％減額できるという特例です。
従って土地の評価額が下がれば、当然その分相続税も少なくなります。
例えば、５千万円の土地であれば、評価額は８０％減の１千万円となります。
税率が２０％であれば、４千万円×２０％＝８百万もの減税となるわけです。
相続税の改正後もこの特例を上手く使うことで、課税対象額を減らすことができます。
世帯住宅と小規模宅地の特例の関係は？ ２世帯住宅も同居とみなされる
小規模宅地の特例の適用を受けるにはいくつか要件があります。
主な要件が次の２つです。
（１）被相続人の居住の用に供されていた自宅の敷地であること
（２）相続する者が配偶者又は同居している親族であること
つまり、子が相続する場合には、親と同居していることが条件となります。
そして、２世帯住宅は「親と同居している」とみなされるため、小規模宅地の特例が
適用されることになります。
２世帯住宅であれば完全な同居と異なり、親世帯と子世帯のプライベートを守りつつ、
相続税にも有利ということです。
注意する点は？ 区分所有登記では小規模宅地の特例不適用
子が２世帯住宅の資金負担をした場合で、１階を親、２階を子とする区分所有登記をした
場合には、親の区分所有割合に応じた面積分のみが小規模規模宅地の特例の対象となります。
そのため、子が資金負担をした場合には、現状では共有にておくのが無難と思われます。
また、平成２５年中の相続の場合は、２世帯住宅であっても建物内部で行き来できない
ような完全独立型の構造の場合、原則同居とみなされず、小規模宅地の特例が
受けられないので注意が必要です。
親と共同名義の2世帯住宅。すべて息子名義に変更したら贈与税は？
母親と息子で2世帯住宅を1/2ずつの持分で購入しました場合、母親はローンなし・息子はローンを組んでいます。母親の持分1/2を息子名義に変更したら、贈与税はかかるのでしょうか？
贈与税は、夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者の間で生活費や教育費の支払で
もらった財産（生活費とは通常の日常生活に必要な費用、教育費とは学費や教材費、
文具費など）などを除き、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
よって、ご相談の場合、土地や建物を親から子供がもらうので贈与税がかかります。
贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、
一定の要件に該当する場合のみ「相続時精算課税」を選択することができます。
「暦年課税」とは
一人の個人が個人から1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から
基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかります。
したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかからず、
贈与税の申告手続きは必要ありません。
基礎控除後の課税価格によって税率や控除額が決められています。
ご相談の場合、贈与財産の価格がわかりませんが、贈与財産の価額の合計が
1000万円の場合であれば基礎控除後の課税価格は1000万円−110万円＝890万円となり、
贈与税額の計算は890万円×40％−125万円＝231万円が贈与税となります。
正確には贈与財産の価格を調べて、その課税価格の税率と控除額を調べて計算する
必要があります。
なお、土地の贈与税価格額は路線価をもとに、建物の贈与税価格額は固定資産税評価額を
もとに計算します。
「相続時精算課税制度」とは
贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与財産の
贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額をもとに計算した相続税額から、
既に納めたその贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を
行うものです。
なお、もしも相続税が発生しない場合は、すでに支払った贈与税は還付されます。
贈与者は贈与の年の1月1日の年齢が60歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である
20歳以上の子と20歳以上の贈与者の孫とされています。
贈与する財産や回数に制約条件はなく、累計額が2500万円まで非課税となり、
2500万円を超えると一律20％の税率がかかります。
なお、「暦年課税」の1年間の基礎控除額110万円を適用することはできません。
ご相談の場合、贈与税価格額がわかりませんが、「相続時精算課税制度」を選択すれば
贈与税がかからない可能性が高いと考えられます。
ただし、親の財産合計により相続税が発生するかどうかを確認する点、
また「相続時精算課税制度」は必ず税務署への申告手続きが必要となる点をご注意下さい。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。
よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、
個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となります。
あなたはどういう対策を考えますか？
その考えは、ライフプランにあっていますか？
ご相談の方はこちらのホームへ
５年後、１０年後、２０年後・・・・・
将来の暮らしを思い浮かべてください
それが、あなたと御家族の
ライフプランです。
その夢の実現のために
■今から何をしますか？
■どういった努力をしますか？
・・・・それとも何もしないままですか？
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ライフプランにもとづいて、将来にわたる家計の収支を
シミュレーション。そこから必要な保障を明らかにしていきます。
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プロのファイナンシャルプランナーです。
遠隔地の方もご相談ください。
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２世帯住宅で相続税対策 そのメリットとは？
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小規模宅地の特例とは、亡くなった方（被相続人）の自宅敷地の評価額を
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従って土地の評価額が下がれば、当然その分相続税も少なくなります。
例えば、５千万円の土地であれば、評価額は８０％減の１千万円となります。
税率が２０％であれば、４千万円×２０％＝８百万もの減税となるわけです。
相続税の改正後もこの特例を上手く使うことで、課税対象額を減らすことができます。
世帯住宅と小規模宅地の特例の関係は？ ２世帯住宅も同居とみなされる
小規模宅地の特例の適用を受けるにはいくつか要件があります。
主な要件が次の２つです。
（１）被相続人の居住の用に供されていた自宅の敷地であること
（２）相続する者が配偶者又は同居している親族であること
つまり、子が相続する場合には、親と同居していることが条件となります。
そして、２世帯住宅は「親と同居している」とみなされるため、小規模宅地の特例が
適用されることになります。
２世帯住宅であれば完全な同居と異なり、親世帯と子世帯のプライベートを守りつつ、
相続税にも有利ということです。
注意する点は？ 区分所有登記では小規模宅地の特例不適用
子が２世帯住宅の資金負担をした場合で、１階を親、２階を子とする区分所有登記をした
場合には、親の区分所有割合に応じた面積分のみが小規模規模宅地の特例の対象となります。
そのため、子が資金負担をした場合には、現状では共有にておくのが無難と思われます。
また、平成２５年中の相続の場合は、２世帯住宅であっても建物内部で行き来できない
ような完全独立型の構造の場合、原則同居とみなされず、小規模宅地の特例が
受けられないので注意が必要です。
親と共同名義の2世帯住宅。すべて息子名義に変更したら贈与税は？
母親と息子で2世帯住宅を1/2ずつの持分で購入しました場合、母親はローンなし・息子はローンを組んでいます。母親の持分1/2を息子名義に変更したら、贈与税はかかるのでしょうか？
贈与税は、夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者の間で生活費や教育費の支払で
もらった財産（生活費とは通常の日常生活に必要な費用、教育費とは学費や教材費、
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贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、
一定の要件に該当する場合のみ「相続時精算課税」を選択することができます。
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一人の個人が個人から1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から
基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかります。
したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかからず、
贈与税の申告手続きは必要ありません。
基礎控除後の課税価格によって税率や控除額が決められています。
ご相談の場合、贈与財産の価格がわかりませんが、贈与財産の価額の合計が
1000万円の場合であれば基礎控除後の課税価格は1000万円−110万円＝890万円となり、
贈与税額の計算は890万円×40％−125万円＝231万円が贈与税となります。
正確には贈与財産の価格を調べて、その課税価格の税率と控除額を調べて計算する
必要があります。
なお、土地の贈与税価格額は路線価をもとに、建物の贈与税価格額は固定資産税評価額を
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