お金も、保険も、人生も、
共に夢を叶えるパートナー未来あんしん隊！
佐賀のファイナンシャルプランナーの小柳善寛です。
今日から仕事始めの方も多いかと思います。
先月末、2015年1月に適用する住宅ローン金利を決定しました内容をお届けいたしました。
10年固定型は0．10％引き下げ、同行過去最低の年0．90％です。
三菱東京UFJ銀行も10年固定型の最優遇金利を前月に比べて0．10％引き下げ年1．15％。
みずほ銀行も年1．15％に引き下げる方向で、ともに過去最低を更新することになります。
いずれも参考指標の長期金利が一時、過去最低の0．300％を付けるなど大きく低下している
ことを踏まえての結果です。
住宅金融支援機構は5日、長期固定型住宅ローン「フラット35」の35年ローンの金利が、
最も低いもので年1.47%になったと発表しました。
前月より0.09%低下し、6カ月連続で過去最低を更新です。
借入期間が21年以上35年以下で融資率が9割以下の場合の金利は、年1.47〜2.12%
(前月1.56〜2.19%)。
最も多くの取扱金融機関が提供する最頻金利は年1.47%(同1.56%)でした。
借入期間が20年以下で融資率が9割以下の場合の金利は、年1.20〜2.02%(同1.29〜2.11%)。
最頻金利は年1.20%(同1.29%)で、3カ月連続で過去最低を更新しました。
「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定
金利住宅ローン。
最長で35年、金利が固定されるほか、保証料・繰上返済手数料が無料といったメリット
があります。
「フラット35」利用者、40歳以上の割合増加 - 平均年収は初の600万円割れ
住宅金融支援機構による「2014年度上半期 フラット35利用者調査」の結果を発表しました。
それによると、40歳以上の利用者の割合が増加し、平均年齢も40.4歳と過去最高を記録した
ことがわかりました。
同調査は、2014年4月〜9月までに買取りの承認を行った(借換えに係るものを除く)のうち、
2万3,783件について集計した結果。
フラット35利用者を年代別に見ると、40歳代は24.7%、50歳以上は18.4%となり、
40歳以上の割合は計43.1%と前年度同期の38.0%を上回ったそうです。
各融資区分別に見ても、年齢40歳以上の割合が増加していました。
また、2011年度以降は平均年齢も上昇傾向にあり、今期は40.4歳と過去最高を更新しました。
世帯年収について調べたところ、平均世帯年収は591万円と初めて600万円を下回ったそうです
構成比についてはあまり大きな変化は見られなかったが、年収399万円未満の割合は
前年度同期比2.5ポイント増の25.0%に増加しました。
また、マンションにおいては年収600万円以上の割合がやや減少していたものの、
他の種別との比較では高い状況が続いています。
人世帯の平均年齢を見ると、2010年度以降、男女ともに上昇傾向にあり、今期は男性が
40.5歳、女性は過去最高の45.2歳となりました。
1平方メートル当たりの所要資金は、マンションが54.2万円(2009年度49.0万円)、
建売住宅が32.9万円(同34.2万円)で、マンションは上昇傾向にある一方、
建売住宅は地域により横ばいまたは低下傾向にあることがわかりました。
"超低金利時代"の住宅ローン、「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶ？
歴史的に超低金利の住宅ローン
■2014年12月の「フラット35(買取型)」の適用金利
(住宅金融資産機構 【フラット35】サポートニュース＜平成26年12月〉
「フラット35」は、取扱金融機関によって提示している金利が異なりますが、返済期間が21年
以上35年以下、頭金が1割以上(融資率9割以下)の場合、最もたくさんの金融機関が提示した
金利は、年1.56%(最頻金利)です。
最長35年間もの長期にわたって、金利が年1.56%で固定される住宅ローン金利は、まさに歴史
的といってもいいでしょう。
ただ、低いのは固定金利型だけではありません。
変動金利型も歴史的な低金利水準で、今や1%を下回る金利を提示している金融機関が
たくさんあります。
住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、最初から
最後までずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」、固定金利期間を選ぶことができ、
その期間が終了した時点で金利が見直される「当初固定金利型」の3種類がありますが、
一般的には、変動金利型が最も金利が低く、固定金利期間が長いものほど金利が高く
設定されています。
現在の金利情勢・動向から判断するなら、「全期固定金利型」が無難
住宅ローンの金利タイプを選ぶときに、自分の家計の現状や将来のライフプランなどの
「内部環境」を考慮に入れず、金利情勢や動向などの「外部環境」だけで判断するのであれ
ば、どの金利タイプがいいでしょうか?
■現在の市場金利の水準はどこにあるか?
A：現在金利は高い水準にあり、今後下落していく。
B：現在金利は下落局面にあり、今後も下落していく。
C：現在金利は低い水準にあり、今後は上昇していく。
D：現在金利は上昇局面にあり、今後も上昇していく。
多くの人は、「C：現在金利は低い水準にあり、今後は上昇していく」と答えるのでは
ないでしょうか?
住宅ローンの返済は、ふつう長期にわたります。10年、20年、30年超のレンジで考えて
みたとき、現在の歴史的な低金利がそのまま続くとは想定しにくく、いずれは上がると
考えるのが妥当でしょう。
だとすれば、適用金利が変わらず金利変動リスクもなく返済額も変わらない
「全期間固定金利型」が無難な選択になります。
現時点での適用金利は他の金利タイプよりが高いですが、「全期間固定金利型」としては
歴史的に低く、今後市場金利が上昇しても返済額は変わりません。一方、
「変動金利型」や「当初固定金利型」は、市場金利の上昇に伴って「全期間固定金利型」より
も適用金利がアップし、返済額が逆転して増える可能性があるからです。
家計にゆとりがある場合は、「変動金利型」も選択できる
ただし、自分の家計の現状や今後のライフプランなどの「内部環境」も検討材料
に加えると、選択できる金利タイプが異なる場合があります。
将来家計にゆとりが生まれる場合は、金利変動リスクを積極的に取りに行くことができます。
つまり固定金利の期間を短くしたり、変動金利型にすることが可能になります。
なぜなら、家計にゆとりが生まれると、金利が上昇して毎月の返済額が多少アップしても
対応することが可能だからです。
また、ゆとりができると貯蓄ができます。そのお金を使って繰上返済をし、ローン残高を
一気に少なくすれば、利息の負担を軽減することができるからです。
たとえば、ローン残3,000万円、金利3.0%の場合の年間の利息額は90万円ですが、繰上返済で
ローン残を1,000万円に減らすことができれば、金利が9.0%にアップしても年間の利息額は
変わりません。
ゆとりが生まれやすい家計は、次のような家計です。
家計にゆとりがない時期は、金利の上昇に伴って住宅ローンの返済額がアップすると家計
に大きな負担がかかってヤリクリが大変になるため、固定金利のほうが無難です。
しかし、ゆとりができるようになると、場合によっては変動金利でも対応できるでしょう。
最後に、金利タイプを決めるときの3つのポイントは、
1.現時点の金利だけをみて、相対的に低い「変動金利型」に決めない
2.長期的な金利の先行きを想像して、家計の運営に支障をきたさない方向で決める
3.金利情勢や動向だけでなく、自分の家計の現状や将来のライフプランを検討し、
自分にとって最適な金利タイプ(変動金利型や、固定金利の期間など)を選ぶです。
ライフプランからのワンポイントアドバイス
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ライフプランツール「LiPSS」を用いることでそれを容易に計算できます。
世間一般的な情報で納得される方もいらっしゃるかもしれませんが、ご家族が本当に安心して
暮らすためには、ぜひ一度、保険の専門家（ライフプランナー）の目を通してともに
確認してみてはいかがでしょうか。
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その考えは、ライフプランにあっていますか？
ご相談の方はこちらのホームへ ５年後、１０年後、２０年後・・・・・
将来の暮らしを思い浮かべてください
それが、あなたと御家族の
ライフプランです。
その夢の実現のために
■今から何をしますか？
■どういった努力をしますか？
・・・・それとも何もしないままですか？
>ご相談の方はこちらのホームへ
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ライフプランにもとづいて、将来にわたる家計の収支を
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ことを踏まえての結果です。
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最も低いもので年1.47%になったと発表しました。
前月より0.09%低下し、6カ月連続で過去最低を更新です。
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(前月1.56〜2.19%)。
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借入期間が20年以下で融資率が9割以下の場合の金利は、年1.20〜2.02%(同1.29〜2.11%)。
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住宅金融支援機構による「2014年度上半期 フラット35利用者調査」の結果を発表しました。
それによると、40歳以上の利用者の割合が増加し、平均年齢も40.4歳と過去最高を記録した
ことがわかりました。
同調査は、2014年4月〜9月までに買取りの承認を行った(借換えに係るものを除く)のうち、
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フラット35利用者を年代別に見ると、40歳代は24.7%、50歳以上は18.4%となり、
40歳以上の割合は計43.1%と前年度同期の38.0%を上回ったそうです。
各融資区分別に見ても、年齢40歳以上の割合が増加していました。
また、2011年度以降は平均年齢も上昇傾向にあり、今期は40.4歳と過去最高を更新しました。
世帯年収について調べたところ、平均世帯年収は591万円と初めて600万円を下回ったそうです
構成比についてはあまり大きな変化は見られなかったが、年収399万円未満の割合は
前年度同期比2.5ポイント増の25.0%に増加しました。
また、マンションにおいては年収600万円以上の割合がやや減少していたものの、
他の種別との比較では高い状況が続いています。
人世帯の平均年齢を見ると、2010年度以降、男女ともに上昇傾向にあり、今期は男性が
40.5歳、女性は過去最高の45.2歳となりました。
1平方メートル当たりの所要資金は、マンションが54.2万円(2009年度49.0万円)、
建売住宅が32.9万円(同34.2万円)で、マンションは上昇傾向にある一方、
建売住宅は地域により横ばいまたは低下傾向にあることがわかりました。
"超低金利時代"の住宅ローン、「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶ？
歴史的に超低金利の住宅ローン
■2014年12月の「フラット35(買取型)」の適用金利
(住宅金融資産機構 【フラット35】サポートニュース＜平成26年12月〉
「フラット35」は、取扱金融機関によって提示している金利が異なりますが、返済期間が21年
以上35年以下、頭金が1割以上(融資率9割以下)の場合、最もたくさんの金融機関が提示した
金利は、年1.56%(最頻金利)です。
最長35年間もの長期にわたって、金利が年1.56%で固定される住宅ローン金利は、まさに歴史
的といってもいいでしょう。
ただ、低いのは固定金利型だけではありません。
変動金利型も歴史的な低金利水準で、今や1%を下回る金利を提示している金融機関が
たくさんあります。
住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、最初から
最後までずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」、固定金利期間を選ぶことができ、
その期間が終了した時点で金利が見直される「当初固定金利型」の3種類がありますが、
一般的には、変動金利型が最も金利が低く、固定金利期間が長いものほど金利が高く
設定されています。
現在の金利情勢・動向から判断するなら、「全期固定金利型」が無難
住宅ローンの金利タイプを選ぶときに、自分の家計の現状や将来のライフプランなどの
「内部環境」を考慮に入れず、金利情勢や動向などの「外部環境」だけで判断するのであれ
ば、どの金利タイプがいいでしょうか?
■現在の市場金利の水準はどこにあるか?
A：現在金利は高い水準にあり、今後下落していく。
B：現在金利は下落局面にあり、今後も下落していく。
C：現在金利は低い水準にあり、今後は上昇していく。
D：現在金利は上昇局面にあり、今後も上昇していく。
多くの人は、「C：現在金利は低い水準にあり、今後は上昇していく」と答えるのでは
ないでしょうか?
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みたとき、現在の歴史的な低金利がそのまま続くとは想定しにくく、いずれは上がると
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だとすれば、適用金利が変わらず金利変動リスクもなく返済額も変わらない
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対応することが可能だからです。
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しかし、ゆとりができるようになると、場合によっては変動金利でも対応できるでしょう。
最後に、金利タイプを決めるときの3つのポイントは、
1.現時点の金利だけをみて、相対的に低い「変動金利型」に決めない
2.長期的な金利の先行きを想像して、家計の運営に支障をきたさない方向で決める
3.金利情勢や動向だけでなく、自分の家計の現状や将来のライフプランを検討し、
自分にとって最適な金利タイプ(変動金利型や、固定金利の期間など)を選ぶです。
ライフプランからのワンポイントアドバイス
人生の収入と支出を時系列で整理していくことが大切です。
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