お金も、保険も、人生も、
共に夢を叶えるパートナー未来あんしん隊！
佐賀のファイナンシャルプランナーの小柳善寛です。
2015年2月の【フラット３５】の金利は、返済期間15年〜20年で1.1％、
21年〜35年で1.37％となり、先月よりさらに下がりました。
（融資比率9割以下）
2014年7月から下がり続ける【フラット３５】の金利は、「どこまで下がるのだろう？」
「なぜ下がるのだろう？」 と思われている人も多いでしょう。
今回は、【フラット３５】の金利がどのように決まるのか、 何を見れば今後の金利推移を
予測できるのかをお伝えします。
【フラット３５】の金利はどのように決まる？
【フラット３５】の金利は、簡単に言うと、住宅金融支援機構が定めた金利に取扱金融機関の
手数料を上乗せして、各金融機関が独自に決定します。
住宅金融支援機構が定める金利は毎月発表されるので、各金融機関での【フラット３５】の
金利も毎月変動します。
では、住宅金融支援機構が定める金利はどのように決められるのでしょうか？
住宅金融支援機構は、毎月、機構MBS（資産担保証券）という期間が35年の債券を発行し、
住宅ローンに貸し出す資金を集めています。
一般的に期間の長い債券は、10年国債の金利を参考に、発行する企業や団体の健全性や償還
までの期間などを考慮して金利が決められます。
10年国債の金利の変動が影響し、概ね連動して機構MBSの金利が決まるため、結果として
【フラット３５】の金利も10年国債に連動して決まることになります。
下記グラフは、2013年3月から2015年2月までの2年間の【フラット３５】と10年国債の金利の
推移を示したものです。
【フラット３５】の金利が10年国債の金利に概ね連動して下がっていることが分かります。
＜10年国債と【フラット３５】の金利推移＞
（財務省ホームページ「国債金利情報」および住宅金融支援機構ホームページ「【フラット３５】お借入金利の推移」から筆者が抜粋して作成。【フラット３５】の金利は共に最低金利を使用。）
今後の金利の推移を予測するには？
上記のように、【フラット３５】は10年国債の金利に連動しますので、10年国債の金利が今後
上昇するか、あるいは下落するかを予測すれば、【フラット３５】の金利も概ね予測すること
ができます。
では、10年国債の金利はどのような要因で変動するのでしょうか？
様々な要因がありますが、大きな要因は株価と政策金利、そして物価変動です。
実際には複数の要因が影響するので一つ一つの変化では金利の決定要因とはなりませんが、
それぞれの要因と金利上昇との関係は次のようになります。
・株価が上昇局面では、景気がよくなり、10年国債の金利も上昇。
・政策金利の上昇が予想されると、10年国債の金利が上昇。
・物価が上昇すれば、10年国債の金利が上昇。
＜10年国債の金利変動の主な要因との関係＞
2014年は、株価は上昇したものの、政策金利はゼロ金利を継続、物価は消費税増税分を除くと
概ね横ばいか下落状況でした。
結果として、10年国債の金利は下落傾向にあり、これに連動して【フラット３５】の金利も
下がりました。
このように、株価や政策金利、物価変動を予想することで、10年国債の金利、ひいては
【フラット３５】の金利が予想できます。
将来のことは分からないので、あくまで筆者の予想ですが、アベノミクスの第一の矢である
「大胆な金融政策」は継続中のため、政策金利は上げにくいのではないかと思います。
また、物価上昇に関しては、日銀が目標としている「2％上昇を2年で」を達成していない
状況にあり、十分な物価上昇が起こっていないといえます。
株価の動向はまったく予想ができませんが、政策金利、物価変動の状況を考えると、
【フラット３５】の金利がすぐに大きく上昇することは少ないのではないかと考えています。
あなたも今後の株価や政策金利、物価変動から、マイホームの購入時期の【フラット３５】
の金利を予想して、資金計画の参考にしてみてはいかがでしょうか？
住宅ローン、私の年収ではいくらまで借りることができるの？
住宅ローンの借り入れ額は、年収によって制限が加わります。
金融機関が設定している一般的な基準をもとに、自分の年収でいくらまでの借り入れができる
かの目安を把握するとともに、自分にとっての「無理なく返せる額」から借り入れ額を決める
方法について解説します。
住宅ローンは、借りたい金額を思うように借りられるわけではない！
住宅の購入には多額のお金がかかるため、多くの人が住宅ローンを活用します。
そのため、住宅ローンは、私たちにとってさまざまな種類があるローンの中でも馴染み深い
ローンのひとつではないでしょうか。
ただ、ローンは、誰でも、いくらでも借りられるわけではありません。
金融機関はさまざまな観点で審査し、貸せる人に、貸せる金額だけお金を貸します。
つまり、貸した後、安定して返済をしてくれそうな人に、返済できそうな額を貸すのです。
したがって、私たちは、欲しい住宅を買う前に、金融機関の審査を受け、必要な額の
住宅ローンを組めるかを確認する必要があります。
実際に金融機関が審査する項目には、土地や建物の担保評価、勤務先、勤務形態、収入、
他のローンの借り入れの状況などがあります。
また、「いくらまで借りられるか？」の目安は、返済額が収入に対してどのくらいの割合か
（返済負担率）によって決まります。
年収によって住宅ローンの借り入れ額は制限される！
金融機関がいくら貸してくれるかの目安は、「返済負担率」を計算して把握することができ
ます。
「返済負担率」は、年収に対する年間返済額の割合のことで、基準は金融機関によって異なります。
基準が公表されている住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット３５】では、次のように設定されています。
この基準を目安と考えればよいでしょう。
年収 | 400万円未満 | 400万円以上
--------------------------------------------
済負担率 | 30％以下 | 35％以下
たとえば、年収500万円の場合、上の表による返済負担率の基準は35％以下です。
つまり、500万円×35％＝175万円が年間返済額の上限となり、この金額を上回るような返済に
なる金額は貸してくれません。
この例で借りることができる金額を求めるには、まず、毎月返済額の上限を計算します。
175万円÷12ヶ月＝約14.5万円（毎月返済額の上限）
この金額と、金利、返済期間を条件に、借りることができる金額をシミュレーションする
ことができます。
最近では、さまざまな金融機関のサイトがシミュレーション機能を持っていますので、
簡単に試算することができます。
なお、金利については、実際の適用金利ではなく、一般の民間金融機関が審査する際の
金利にしていると言われている「4％」で試算しましょう。
毎月返済額から借入可能金額を計算
年収500万円の方の場合、借入可能額をシミュレーションすると、返済期間ごとに次の金額に
なります。
返済期間 借入可能金額
----------------------------------
20年 2,392万円
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
25年 2,747万円
----------------------------------
30年 3,037万円
----------------------------------
35年 3,274万円
---------------------------------
シミュレーション結果を見てわかるとおり、返済期間を延ばすと借りられる金額が多くなり
す。しかし、家計への返済負担が長く続くことになるため、安易に返済期間を延ばして借り入
れ額を増やさないほうがいいでしょう。
他の借り入れがあれば、住宅ローンの借入可能額が少なくなる
既に返済中の自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによる
キャッシングや商品の分割払い、リボ払いも含みます。）等があると、返済負担率に影響を
与え、住宅ローンの借入可能額が少なくなります。
先ほどの年収500万円の方の例では、他に借り入れがなければ毎月返済額の上限は14.5万円で
すが、既に自動車ローンで毎月3万円（年間36万円）の返済をしている場合、これから借りる
住宅ローンの毎月返済額の上限は、14.5万円−3万円＝11.5万円として審査されます。
このため、住宅ローンで十分な額を借りたい場合には、あらかじめ他の借り入れを整理して
おく必要があります。
派遣社員や契約社員、自営業者は審査が厳しくなる
会社員でも正社員の場合は、長期雇用が前提で安定した収入が見込めるため、安定的な返済が
可能だと判断されて住宅ローンを組みやすいのですが、雇用期間が短い派遣社員や契約社員
は、住宅ローンを組めないのが一般的です。借りられる場合も、金融機関が限られていたり、
借入条件が厳しかったりするために注意が必要です。
また、会社員の収入は「額面年収」で審査されますが、自営業者は収入から費用を差し引いた
「所得」で審査されるため、収入が会社員と同じでも借りられる額が少なくなります。
また、自営業者は収入が安定しない傾向があるため、過去2〜3年分の確定申告書類の提出を
求められます。
自営業者の方が住宅ローンを借りる場合には、自己資金を多めに準備しておく必要があり
ます。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から借入金を決めることがポイント
金融機関の返済負担率基準の上限まで住宅ローンを借りると、家計への負担がかなり大きく
なります。
年収500万円の方の返済負担率の上限35％から年間返済額の限度額を計算すると175万円で
した。
この年収500万円は額面（総支給額）であり、実際の手取額（可処分所得）は、税金や
社会保険料を差し引いた400万円程度です。
この中から175万円をローン返済に充てると、残りの225万円（月額約19万円）で生活しな
ければなりません。
住宅ローンの返済は、20年以上、30年以上など長期間に及びます。
この間に子供が生まれ、教育費の支出をし、夫婦の老後の準備をする必要があれば、
ローン返済が重荷になるはずです。
しかし、いったん借りてしまったお金は返さざるを得ません。
一般的に「やりくりが大変にならないようにするには、返済負担率を25％以下に抑えた方がい
い」とアドバイスされますが、実際にはもっと低くしたほういいでしょう。
年収にもよりますが、「20％以下」を目指したいものです。
個々の家計で将来のライフプランの実現に支障を来さないようにするには、現在の家賃や
駐車場代などを参考にして、「無理なく毎月返せる額」を夫婦で話し合って決めることが
ポイントです。
決めた「返済額」を夫婦の目標に設定し、必要に応じて支出に優先順位をつけて家計を
切り詰めたり、お互いが世帯の収入を増やす努力をしながら返済を行うのです。
夫婦が協力しながら家計を管理するなかで家族間の絆が強まり、生活にもメリハリが生まれ
るはずです。
共に夢を叶えるパートナー未来あんしん隊！
佐賀のファイナンシャルプランナーの小柳善寛です。
2015年2月の【フラット３５】の金利は、返済期間15年〜20年で1.1％、
21年〜35年で1.37％となり、先月よりさらに下がりました。
（融資比率9割以下）
2014年7月から下がり続ける【フラット３５】の金利は、「どこまで下がるのだろう？」
「なぜ下がるのだろう？」 と思われている人も多いでしょう。
今回は、【フラット３５】の金利がどのように決まるのか、 何を見れば今後の金利推移を
予測できるのかをお伝えします。
【フラット３５】の金利はどのように決まる？
【フラット３５】の金利は、簡単に言うと、住宅金融支援機構が定めた金利に取扱金融機関の
手数料を上乗せして、各金融機関が独自に決定します。
住宅金融支援機構が定める金利は毎月発表されるので、各金融機関での【フラット３５】の
金利も毎月変動します。
では、住宅金融支援機構が定める金利はどのように決められるのでしょうか？
住宅金融支援機構は、毎月、機構MBS（資産担保証券）という期間が35年の債券を発行し、
住宅ローンに貸し出す資金を集めています。
一般的に期間の長い債券は、10年国債の金利を参考に、発行する企業や団体の健全性や償還
までの期間などを考慮して金利が決められます。
10年国債の金利の変動が影響し、概ね連動して機構MBSの金利が決まるため、結果として
【フラット３５】の金利も10年国債に連動して決まることになります。
下記グラフは、2013年3月から2015年2月までの2年間の【フラット３５】と10年国債の金利の
推移を示したものです。
【フラット３５】の金利が10年国債の金利に概ね連動して下がっていることが分かります。
＜10年国債と【フラット３５】の金利推移＞
（財務省ホームページ「国債金利情報」および住宅金融支援機構ホームページ「【フラット３５】お借入金利の推移」から筆者が抜粋して作成。【フラット３５】の金利は共に最低金利を使用。）
今後の金利の推移を予測するには？
上記のように、【フラット３５】は10年国債の金利に連動しますので、10年国債の金利が今後
上昇するか、あるいは下落するかを予測すれば、【フラット３５】の金利も概ね予測すること
ができます。
では、10年国債の金利はどのような要因で変動するのでしょうか？
様々な要因がありますが、大きな要因は株価と政策金利、そして物価変動です。
実際には複数の要因が影響するので一つ一つの変化では金利の決定要因とはなりませんが、
それぞれの要因と金利上昇との関係は次のようになります。
・株価が上昇局面では、景気がよくなり、10年国債の金利も上昇。
・政策金利の上昇が予想されると、10年国債の金利が上昇。
・物価が上昇すれば、10年国債の金利が上昇。
＜10年国債の金利変動の主な要因との関係＞
2014年は、株価は上昇したものの、政策金利はゼロ金利を継続、物価は消費税増税分を除くと
概ね横ばいか下落状況でした。
結果として、10年国債の金利は下落傾向にあり、これに連動して【フラット３５】の金利も
下がりました。
このように、株価や政策金利、物価変動を予想することで、10年国債の金利、ひいては
【フラット３５】の金利が予想できます。
将来のことは分からないので、あくまで筆者の予想ですが、アベノミクスの第一の矢である
「大胆な金融政策」は継続中のため、政策金利は上げにくいのではないかと思います。
また、物価上昇に関しては、日銀が目標としている「2％上昇を2年で」を達成していない
状況にあり、十分な物価上昇が起こっていないといえます。
株価の動向はまったく予想ができませんが、政策金利、物価変動の状況を考えると、
【フラット３５】の金利がすぐに大きく上昇することは少ないのではないかと考えています。
あなたも今後の株価や政策金利、物価変動から、マイホームの購入時期の【フラット３５】
の金利を予想して、資金計画の参考にしてみてはいかがでしょうか？
住宅ローン、私の年収ではいくらまで借りることができるの？
住宅ローンの借り入れ額は、年収によって制限が加わります。
金融機関が設定している一般的な基準をもとに、自分の年収でいくらまでの借り入れができる
かの目安を把握するとともに、自分にとっての「無理なく返せる額」から借り入れ額を決める
方法について解説します。
住宅ローンは、借りたい金額を思うように借りられるわけではない！
住宅の購入には多額のお金がかかるため、多くの人が住宅ローンを活用します。
そのため、住宅ローンは、私たちにとってさまざまな種類があるローンの中でも馴染み深い
ローンのひとつではないでしょうか。
ただ、ローンは、誰でも、いくらでも借りられるわけではありません。
金融機関はさまざまな観点で審査し、貸せる人に、貸せる金額だけお金を貸します。
つまり、貸した後、安定して返済をしてくれそうな人に、返済できそうな額を貸すのです。
したがって、私たちは、欲しい住宅を買う前に、金融機関の審査を受け、必要な額の
住宅ローンを組めるかを確認する必要があります。
実際に金融機関が審査する項目には、土地や建物の担保評価、勤務先、勤務形態、収入、
他のローンの借り入れの状況などがあります。
また、「いくらまで借りられるか？」の目安は、返済額が収入に対してどのくらいの割合か
（返済負担率）によって決まります。
年収によって住宅ローンの借り入れ額は制限される！
金融機関がいくら貸してくれるかの目安は、「返済負担率」を計算して把握することができ
ます。
「返済負担率」は、年収に対する年間返済額の割合のことで、基準は金融機関によって異なります。
基準が公表されている住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット３５】では、次のように設定されています。
この基準を目安と考えればよいでしょう。
年収 | 400万円未満 | 400万円以上
--------------------------------------------
済負担率 | 30％以下 | 35％以下
たとえば、年収500万円の場合、上の表による返済負担率の基準は35％以下です。
つまり、500万円×35％＝175万円が年間返済額の上限となり、この金額を上回るような返済に
なる金額は貸してくれません。
この例で借りることができる金額を求めるには、まず、毎月返済額の上限を計算します。
175万円÷12ヶ月＝約14.5万円（毎月返済額の上限）
この金額と、金利、返済期間を条件に、借りることができる金額をシミュレーションする
ことができます。
最近では、さまざまな金融機関のサイトがシミュレーション機能を持っていますので、
簡単に試算することができます。
なお、金利については、実際の適用金利ではなく、一般の民間金融機関が審査する際の
金利にしていると言われている「4％」で試算しましょう。
毎月返済額から借入可能金額を計算
年収500万円の方の場合、借入可能額をシミュレーションすると、返済期間ごとに次の金額に
なります。
返済期間 借入可能金額
----------------------------------
20年 2,392万円
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
25年 2,747万円
----------------------------------
30年 3,037万円
----------------------------------
35年 3,274万円
---------------------------------
シミュレーション結果を見てわかるとおり、返済期間を延ばすと借りられる金額が多くなり
す。しかし、家計への返済負担が長く続くことになるため、安易に返済期間を延ばして借り入
れ額を増やさないほうがいいでしょう。
他の借り入れがあれば、住宅ローンの借入可能額が少なくなる
既に返済中の自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによる
キャッシングや商品の分割払い、リボ払いも含みます。）等があると、返済負担率に影響を
与え、住宅ローンの借入可能額が少なくなります。
先ほどの年収500万円の方の例では、他に借り入れがなければ毎月返済額の上限は14.5万円で
すが、既に自動車ローンで毎月3万円（年間36万円）の返済をしている場合、これから借りる
住宅ローンの毎月返済額の上限は、14.5万円−3万円＝11.5万円として審査されます。
このため、住宅ローンで十分な額を借りたい場合には、あらかじめ他の借り入れを整理して
おく必要があります。
派遣社員や契約社員、自営業者は審査が厳しくなる
会社員でも正社員の場合は、長期雇用が前提で安定した収入が見込めるため、安定的な返済が
可能だと判断されて住宅ローンを組みやすいのですが、雇用期間が短い派遣社員や契約社員
は、住宅ローンを組めないのが一般的です。借りられる場合も、金融機関が限られていたり、
借入条件が厳しかったりするために注意が必要です。
また、会社員の収入は「額面年収」で審査されますが、自営業者は収入から費用を差し引いた
「所得」で審査されるため、収入が会社員と同じでも借りられる額が少なくなります。
また、自営業者は収入が安定しない傾向があるため、過去2〜3年分の確定申告書類の提出を
求められます。
自営業者の方が住宅ローンを借りる場合には、自己資金を多めに準備しておく必要があり
ます。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から借入金を決めることがポイント
金融機関の返済負担率基準の上限まで住宅ローンを借りると、家計への負担がかなり大きく
なります。
年収500万円の方の返済負担率の上限35％から年間返済額の限度額を計算すると175万円で
した。
この年収500万円は額面（総支給額）であり、実際の手取額（可処分所得）は、税金や
社会保険料を差し引いた400万円程度です。
この中から175万円をローン返済に充てると、残りの225万円（月額約19万円）で生活しな
ければなりません。
住宅ローンの返済は、20年以上、30年以上など長期間に及びます。
この間に子供が生まれ、教育費の支出をし、夫婦の老後の準備をする必要があれば、
ローン返済が重荷になるはずです。
しかし、いったん借りてしまったお金は返さざるを得ません。
一般的に「やりくりが大変にならないようにするには、返済負担率を25％以下に抑えた方がい
い」とアドバイスされますが、実際にはもっと低くしたほういいでしょう。
年収にもよりますが、「20％以下」を目指したいものです。
個々の家計で将来のライフプランの実現に支障を来さないようにするには、現在の家賃や
駐車場代などを参考にして、「無理なく毎月返せる額」を夫婦で話し合って決めることが
ポイントです。
決めた「返済額」を夫婦の目標に設定し、必要に応じて支出に優先順位をつけて家計を
切り詰めたり、お互いが世帯の収入を増やす努力をしながら返済を行うのです。
夫婦が協力しながら家計を管理するなかで家族間の絆が強まり、生活にもメリハリが生まれ
るはずです。
ライフプランからのワンポイントアドバイス
人生の収入と支出を時系列で整理していくことが大切です。
ライフプランツール「LiPSS」を用いることでそれを容易に計算できます。
世間一般的な情報で納得される方もいらっしゃるかもしれませんが、ご家族が本当に安心して
暮らすためには、ぜひ一度、保険の専門家（ライフプランナー）の目を通してともに
確認してみてはいかがでしょうか。
あなたはどういう対策を考えますか？
その考えは、ライフプランにあっていますか？
５年後、１０年後、２０年後・・・・・
将来の暮らしを思い浮かべてください
それが、あなたと御家族の
ライフプランです。
その夢の実現のために
■今から何をしますか？
■どういった努力をしますか？
・・・・それとも何もしないままですか？
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共に夢を叶えるパートナー
未来あんしい隊
ライフプラン
描けてますか
、
あなたの人生。ご家族の将来。
幸せは、未来を見通すことから。
ライフプランにもとづいて、将来にわたる家計の収支を
シミュレーション。そこから必要な保障を明らかにしていきます。
現在と未来。自分と家族。
夢と現実
見えない不安が、確かなあんしんに変わります。
北は北海道から九州までクライアントがいる
プロのファイナンシャルプランナーです。
遠隔地の方もご相談ください。
（【条件】毎月返済額：14.5万円、金利：4％、返済方式：元利均等）
