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2015年06月24日

【フラット35】でリフォームが可能に!?

お金も、保険も、人生も、

共に夢を叶えるパートナー未来あんしん隊!

ファイナンシャルプランナーの小柳善寛です。


中古住宅の購入に併せてリフォームを検討している場合、かつては住宅ローンとリフォーム

ローンを別々に活用するのが一般的でした。

しかし最近は、リフォーム資金を含めて住宅ローンが活用できる商品が出てきています。

【フラット35(リフォーム一体型)】もそのようなサービスのひとつです。

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借り入れ可能金額の事前確認を無料で実施(ファイナンシャルプラン)

希望に合った物件が見つかり、ご購入を決めたものの、ローン審査が通らなかったため購入が

出来なかった…ということがあります。

そういったことがないよう、リニュアル仲介では住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット

35」での借入可能額を事前に確認いたします。

事前に借入可能額を知っていただくことにより、安心して物件探しやリフォームプラン作りを

進めていただけます。


住宅金融支援機構の「フラット35」利用で、安心の長期固定金利

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による長期固定金利の住宅ローン

商品です。

長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までの金利・ご返済額が確定する

住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。

平成21年6月4日より「経済危機対策」に伴う【フラット35】の制度拡充を実施されています。

(3年間の時限措置)

特徴

借入最大限度額8,000万円

100%融資が可能です。

融資に必要な各種資金も融資可能です。(売買契約書添付の印紙代・適合証明検査費用等)

フラット35は、最長35年間金利が変わらないので安心です。

保証料が不要です。

繰上げ返済手数料が不要です。
.

リフォームローンを独自で組もうとすると、どうしても金利が高く、また返済期間が短期間に

なってしまうケースが多くあります。

また当然のことながらこの場合は住宅を購入した後にリフォームを行うことになるため、住宅

ローン減税を始めとした各種減税措置を受けられない可能性があります。

リニュアル仲介では、リフォーム代金を住宅購入価格に含めて住宅ローンを組むため、

リフォーム部分についても低利でローンを組むことが可能です。
.

住宅購入資金としてリフォーム可能、低い金利で目一杯リフォーム

物件購入代金とリフォーム代金を別々にローンを組んだ場合、通常は物件購入代金の金利より

もリフォーム代金の金利の方が、2〜2.5%程度高くなります。

リニュアル仲介の場合、物件購入代金とリフォーム代金の合計金額が住宅取得代金となるの

で、一括して低金利かつ最長35年間の住宅ローンを組むことが可能です。


リフォームローンと住宅ローンの違いは?

リフォームをするときに活用できる代表的なローンは、民間金融機関が取り扱っている

「リフォームローン」です。無担保ローンが多く、有担保ローンの住宅ローンと比べると、

金利水準が高かったり、借入可能額が少なかったりなど、条件面では不利になっています。

<リフォームローンと住宅ローンの主な相違点>

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リフォームローンは、すでに住んでいる住宅のリフォーム資金を借りるには適している

でしょう。

無担保ローンのため抵当権の設定が不要で、返済中の住宅ローンの金融機関以外の商品を

選ぶこともできます。

金利が高いなどの負担はありますが、必要なリフォーム資金を調達しやすくなっています。

ただ、最近は、好立地の中古住宅を安く購入し、併せて自分好みのリフォームをして住みたい

と考える人も増えています。

特に都市部では、新築物件を購入しようとすると、駅や商店街から遠くて利便性に問題が

ある場合や値段が高すぎて手が出ないことなどもあり、中古住宅のニーズが高まっています。

このような住宅市場の環境の変化を捉え、中古住宅の購入費とリフォーム資金を合わせて

1本の住宅ローンとして借りられるサービスを提供する金融機関がいくつか出てきています。

住宅金融支援機構も、【フラット35】だけでなく【フラット35(リフォーム一体型)】の

取り扱いを開始しています。

【フラット35(リフォーム一体型)】のメリットと留意点

リフォーム資金を含めて【フラット35】が活用できるため、リフォーム部分の金利や返済

期間も【フラット35】と同じです。借り入れできる金額も、中古住宅購入資金とリフォーム

資金を合わせた金額が、【フラット35】の借入可能額の範囲に収まっていれば申し込みが

可能です。つまり、借り入れ条件は【フラット35】とほとんど同じになります。

また、リフォーム工事の内容に制限はないため、希望に応じて自由なリフォームをすることが

できます。

省エネ設備や水回りのリフォーム、あるいは、壁や天井のクロスの貼り替えだけでなく、

【フラット35】の基準を満たしていない住宅も、リフォーム工事によって基準を満たせば

【フラット35】が利用できるようになります。

さらに、【フラット35】Sの基準を満たせば金利優遇を受けることも可能です。

中古住宅購入費とリフォーム工事費の金額の割合にも制限はありません。

一方、【フラット35(リフォーム一体型)】の留意点には次のことが挙げられます。

まず、【フラット35】を取り扱っている金融機関の中でも【フラット35(リフォーム

一体型)】を取り扱っている金融機関は限られます。

また、資金の受け取りはリフォーム工事完了後になるため、中古住宅の代金決済時等に

まとまった資金が必要な場合は「つなぎ融資」が必要になります。

また、リフォーム資金部分も有担保ローン(住宅ローン)となるため、中古住宅購入と同時に

リフォーム計画を行い、工事の契約書などを早期に準備する必要があります。

そのため、中古住宅を購入したのちにじっくりとリフォーム計画を進める時間のゆとりは

ありません。

ライフプランに応じて、住宅ローン+リフォームローンと【フラット35(リフォーム一体

型)】のどちらを借りるか考えよう

住宅ローンとリフォームローンを借りた場合と【フラット35(リフォーム一体型)】を

借りた場合では、返済プランはどのようになるのでしょうか。

<条件>

中古住宅の購入価格    : 2,000万円

リフォーム資金      :  500万円

住宅ローン金利      :  1.54%

住宅ローン返済期間    :  35年

リフォームローン金利   :  2.65%

リフォームローン返済期間 :  10年


※諸費用やつなぎ融資などは考慮しない。

※元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定する。

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上の事例を見ると、住宅ローン+リフォームローンの場合では、借り入れしてから10年で

リフォームローンを完済するため、11年目以降の返済は住宅ローンのみとなります。

そのため、11年目以降の毎月の返済額は少なくなり、【フラット35(リフォーム一体型)】

の方が毎月返済額は高くなります(注)。

一方で、【フラット35(リフォーム一体型)】は、住宅ローン+リフォームローンの場合と

比べると、当初の毎月返済額を低く抑えることができ、家計の負担を軽減することができ

ます。

ただし上表のように、総返済額が多くなる可能性もありますので(注)、繰上返済などを

行って、負担を軽減する工夫をしたほうがいいでしょう。

どちらがよいかは、返済期間中のライフイベントやそれにかかる費用、世帯収入の動向、

繰上返済の予定などによっても異なるため、単にシミュレーション上の損得だけでなく、

今後のライプフランを具体的に考える中で検討する必要があるでしょう。

(注)毎月の返済額や総返済額は、借入金額、返済期間、金利などの条件によって異なります

ので、金融機関でシミュレーションをして確認してみてください。

住宅購入資金としてリフォーム可能、低い金利で目一杯リフォーム

物件購入代金とリフォーム代金を別々にローンを組んだ場合、通常は物件購入代金の金利より

もリフォーム代金の金利の方が、2〜2.5%程度高くなります。

リニュアル仲介の場合、物件購入代金とリフォーム代金の合計金額が住宅取得代金となるの

で、一括して低金利かつ最長35年間の住宅ローンを組むことが可能です。

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0.3%引き下げが10年間利用できる仕様でお引き渡し

リフォームをフラット35S※(中古タイプ)の仕様にすることで、当初10年間の金利が0.3%

(年率)引き下げされます。
フラット35S(優良住宅取得支援制度)…

省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合、

借入金利を当初10年間0.3%引き下げする住宅金融支援機構の制度のことを言います。

お問い合せははこちら



ライフプランからのワンポイントアドバイス

人生の収入と支出を時系列で整理していくことが大切です。

ライフプランツール「LiPSS」を用いることでそれを容易に計算できます。

世間一般的な情報で納得される方もいらっしゃるかもしれませんが、ご家族が本当に安心して

暮らすためには、ぜひ一度、保険の専門家(ライフプランナー)の目を通してともに

確認してみてはいかがでしょうか。


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あなたはどういう対策を考えますか?

その考えは、ライフプランにあっていますか?

5年後、10年後、20年後・・・・・


将来の暮らしを思い浮かべてください


それが、あなたと御家族の


ライフプランです。


その夢の実現のために


■今から何をしますか?


■どういった努力をしますか?


・・・・それとも何もしないままですか?


>ご相談の方はこちらのホームへ お金も、保険も、人生も、

共に夢を叶えるパートナー

未来あんしい隊

ライフプラン

描けてますか

あなたの人生。ご家族の将来。

幸せは、未来を見通すことから。

ライフプランにもとづいて、将来にわたる家計の収支を

シミュレーション。そこから必要な保障を明らかにしていきます。

現在と未来。自分と家族。

夢と現実

見えない不安が、確かなあんしんに変わります。

北は北海道から九州までクライアントがいる

プロのファイナンシャルプランナーです。

遠隔地の方もご相談ください。


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posted by 未来あんしん隊 ゼンカンライフプラザ at 18:58 | TOPICS
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